Der Wert einer Immobilie ermitteln?

Wie auch immer man diese Frage formuliert, die Frage ist und bleibt falsch gestellt. Rein theoretisch könnte man natürlich alle Ziegel, Fensterflächen, Dachschindeln, Buntmetalle und Kupferleitungen in einer Liste zusammenzählen, alle Arbeitsstunden mit einem angemessenen Preis verrechnen und auch noch die Planung des Architekten hinzu rechnen, so sollte sich ein halbwegs realistischer Sachwert für eine Immobilie abschätzen lassen.

Aber so wird es nicht gemacht, auf Grundlage dieses Ansatzes ist eigentlich noch nie ein Sachwert für eine Immobilie abgeschätzt worden. Nicht die physikalischen Steine eines Hauses sind etwas wert, sondern im absoluten Vordergrund steht allein die Lage der Immobilie und damit verbunden die beruflichen- und Freizeitmöglichkeiten für die potenziellen Bewohner.

Bevor hier nun näher auf drei verschiedene gängige Verfahren der Wertermittlung eingegangen werden soll, sei noch die folgende Plausibilität erlaubt, um dem Leser die Absurdität der oben gestellten Frage etwas klarer zu machen. Was ist z. B. ein Einfamilienhaus mit Keller in Massivbauweise und einer Wohnfläche von 160 qm wert? In München Sendling werden wohl 2 Mio. Euro dafür nicht reichen, im strukturschwachen niedersächsischen Wendland bekommt man für das gleiche Haus keine 60.000 Euro, wobei das norddeutsche Baugrundstück mehr als 1000 qm misst und einen wunderschönen alten Baum- und Buschbestand hat. Das Münchener Grundstück hat dagegen kaum 500 qm, liegt direkt an einer viel befahrenen Hauptverkehrsstraße und ist von allen Seiten her durch Mauern, Hecken und viel zu dicht benachbarte Häuser eingeengt. Dennoch geht jeder a priori davon aus, dass man in München natürlich eine sehr viel höhere Lebensqualität hat.