Die Wertermittlung bei gebrauchten Immobilien

Bei gebrauchten Immobilien bzw. auch bei Grundstücken kommt der sogenannte Verkehrswert, den man auch als Marktwert bezeichnen könnte, zum Tragen. Es handelt sich dabei um den realen Preis, der mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit so dort erzielt werden kann. Per Definition spiegelt der Verkehrswert bezogen auf einen bestimmten Stichtag die (aktuellen) Marktverhältnisse wider. Selbstverständlich hat sich auch der Gesetzgeber mit diesem Problem befasst und daher 3 Verfahren bestimmt, von denen mindestens eines bei jeder Wertermittlung einer Immobilie anzuwenden ist. Da hierbei viele Details richtig zu beachten und auch konkret anzuwenden sind, ist es unbedingt zu empfehlen, einen qualifizierten und unabhängigen Gutachter mit der Wertermittlung zu beauftragen, was allerdings mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist. Die Erfahrung hat gezeigt, dass selbst ermittelte Immobilienwerte durch die Verkäufer immer deutlich zu hoch ausfallen, auch wenn ernsthaft versucht wird, alle Kriterien richtig anzuwenden. Dahinter verbirgt sich sehr wahrscheinlich ein psychologischer Effekt gepaart mit Wunschdenken.

Wer dann im Ergebnis als Verkäufer den Preis zu hoch ansetzt, hat erst mal richtig schlechte Karten, denn der Prozess des Verkaufens kann sich nun elend lange dahinschleppen. Am Ende läuft alles darauf hinaus, dass das Objekt sogar weit unter Wert verkauft werden muss. In Erbschaftsfällen ist es oftmals das Finanzamt, das einen Schätzwert für die Immobilie ansetzt. Wie jeder weiß, hat auch das Finanzamt seine Eigeninteressen mit der häufigen Folge, dass der vom Finanzamt festgelegte Preis oftmals eine “Schmerzgrenze” übersteigen kann. Dagegen können sich die Erben bzw. die Beschenkten durchaus mit einem Gegengutachten wehren. Sowohl das Finanzamt als auch die Gutachter halten sich in aller Regel an 3 normierte Verfahren zur Wertermittlung bei Immobilien, wobei nicht jedes dieser Verfahren gleichermaßen auf jede Immobilie angewendet werden darf. Der erste Schritt besteht also immer erst einmal darin, zu prüfen, um welche Art von Immobilie es sich überhaupt handelt, um darüber entscheiden zu können, mit welchem Verfahren die Berechnung vorzunehmen ist.

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